Suspensión de Pagos o Consurso de Acreedores

Después del dramático notición de Martinsa-Fadesa, creo que es muy interesante el articulo de El Economista sobre en que consiste el Concurso de Acreedores, es largo, pero interesante:

La inmobiliaria se ha unido al cerca del millar de empresas que se han acogido al concurso de acreedores en lo que va de año. Se trata de un procedimiento legal que pretende salvaguardar los intereses de los acreedores y la viabilidad de la sociedad con problemas para pagar. El procedimiento permitía a Martinsa-Fadesa acogerse a un convenio con los acreedores o entrar en la liquidación del patrimonio de la sociedad para proceder al pago ordenado de las deudas.

Cuando la empresa solicita el concurso antes de que se haya alcanzado la insolvencia, como es el caso de Martinsa-Fadesa, no sólo no existe quiebra de la empresa, sino que las ventajas para el administrador son muy superiores a las que obtendría de un concurso cuando la empresa ya es insolvente y mucho más si lo hubiese promovido uno o varios de los deudores.

¿Qué supone embarcarse en un proceso concursal?

El concurso evita a los administradores que tengan que responder con sus bienes personales y que queden inhabilitados para seguir ejerciendo como empresarios. Se paran los embargos y se evitan los desahucios, no se liquidan intereses y tampoco se paga la deuda hasta el final del procedimiento. La Ley Concursal otorga ventajas importantes a la empresa con problemas de pagos, en aras a lograr su recuperación, y garantías de cobro para los acreedores.

No obstante, desde la implantación de la Ley Concursal, el tamaño de las empresas concursadas ha sido muy pequeño, salvo en el caso de Air Madrid, Forum Filatélico y Afinsa, que aún están en tramitación. En el concurso de Martinsa-Fadesa es de esperar una larga duración, porque la regulación no distingue entre macroempresas o personas físicas.

¿Está obligada la empresa insolvente a solicitarlo?

La Ley 22/2003 de 9 de julio que regula el procedimiento concursal obliga al deudor a solicitar concurso voluntario dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que debería conocer su situación de insolvencia. También, los acreedores podían haber instado el concurso, que en ese caso se llamaría necesario. Éste hubiera supuesto mayores garantías para los acreedores y menores para Martinsa-Fadesa.

¿Qué ventajas tiene que el administrador lo promueva?

Cuando el deudor cumple los plazos,puede presentar un convenio de acreedores anticipado, que si es respaldado por, al menos, el 50% del pasivo ordinario, será aprobado por parte del juez. De esta forma, los acreedores comparten con el deudor el riesgo ante la viabilidad del convenio.

Además, y no menos importante, es que se produce el nombramiento de una intervención judicial, que sólo fiscalizará las operaciones, y no una administración, que tomará las decisiones sobre la marcha de la compañía. Tanto el presidente de Martinsa-Fadesa como el resto de los miembros del Consejo de Administración continuarán desempeñando sus funciones al frente de la empresa.

¿Es mejor instarlo antes o después de la insolvencia?

El concurso voluntario puede ser instado por el deudor ante una situación de insolvencia inminente o cuando la insolvencia ya es una realidad. Al acreedor le incumbe probar que se encuentra en dicho estado de insolvencia.

La inminente es la que se va a producir en el corto plazo como consecuencia de la pérdida de un crédito o de importantes contratos, fuertes caídas en las ventas de la compañía y otras situaciones similares, que abocan a la situación de insolvencia. Martinsa-Fadesa ha reconocido que lo instó ante la constatación de las graves dificultades de tesorería "que genera la no obtención del crédito de 150 millones de euros que la compañía precisaba para dotarse de liquidez y seguir desarrollando sus proyectos con normalidad".

Para que se considere que la situación de insolvencia es actual, la sociedad tiene que haber dejado de pagar durante, al menos, tres meses sus obligaciones corrientes, entre las que se encuentran los salarios, la Seguridad Social y los Impuestos. Además, debe haber dejado sin pagar a parte de sus acreedores.

¿El convenio beneficia más al administrador de la sociedad?

Gracias a la presentación del convenio de acreedores, Martinsa-Fadesa evita el embargo preventivo de sus bienes y las eventuales responsabilidades, pues al solicitar el concurso cuando la insolvencia era inminente, la sociedad se considera todavía solvente y no concurre en ella la insuficiencia de masa activa que constituye la base legal del embargo y las responsabilidades por mala administración.

A partir de su ratificación, puede conseguir importantes rebajas en los créditos mediante la quita del convenio y la subordinación de créditos. También, reestructuraciones en la plantilla o en áreas diversas de la misma.

¿El concurso 'voluntario' es peor para los deudores?

Los deudores se aseguran el cobro de, al menos, una parte de la deuda. Martinsa-Fadesa debe llevar a cabo una reestructuración patrimonial o, si finalmente se llegase a considerar su inviabilidad, una disolución y liquidación para efectuar los pagos. Sin embargo, no se puede olvidar que se ven sometidos a quitas o esperas en beneficio del saneamiento de la sociedad.

¿Favorece más el concurso 'necesario' a los acreedores?

Si alguno de los acreedores se hubiese adelantado a Martinsa-Fadesa en instar el concurso necesario, habría obtenido el privilegio de asegurarse el cobro del 25% de su crédito, lo que supone que percibiría una cantidad mayor que el resto de los acreedores personados en el procedimiento.

Este privilegio trata de recompensar el esfuerzo del acreedor que promueve el procedimiento, puesto que la Ley Concursal considera que su proceder beneficia al resto de los adeudados frente a la actuación del administrador que no ha cumplido con la normativa. Además, en el concurso necesario, o instado por los deudores, el administrador de la empresa pierde sus funciones, es suspendido por el juez y sustituido por el administrador concursal.

¿Qué pasa con los embargos a los administradores?

En el concurso voluntario éstos no se producen, salvo que lo decida el juez encargado del concurso. Sin embargo, en el concurso necesario, la Ley presume la culpabilidad del concursado. En estos casos, los administradores de la empresa verán embargados con carácter preventivo sus bienes personales desde el principio del procedimiento, con carácter preventivo, en garantía de los acreedores.

Además, esta presunción de culpabilidad supone que los acreedores no necesitan probar que los administradores han actuado de manera culpable.

¿Qué ocurre con los contratos vigentes?

La Ley parte del principio de que la declaración del concurso, por sí sola, no afecta a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte.

Además, los contratos pendientes en los que una de las partes hubiese cumplido íntegramente sus obligaciones al tiempo de declararse el concurso, en tanto que la otra tuviese pendiente de cumplir las suyas, el crédito o la deuda que corresponda al deudor se incluirá, según proceda, en la masa activa o en la pasiva del concurso. De todas formas, será el juez quien tenga la última palabra.

¿Conoces las condiciones de tu hipoteca?

Navegando por varios foros de hipotecas me he encontrado un articulo de Septiembre de 2007 que comentaba un estudio realizado por Freedom Finance, y que a parte de dejar ver que los niveles de morosidad son más altos que los que anuncian los bancos, 1,2% frente al 0,99%, lo más sorprendente era que un 71% de los encuestados no sabía que tipo de interés estaba pagando, mucho menos cual era su diferencial, y tan solo un 15% conocía las comisiones de cancelación.

En el post anterior hablabamos de renegociar las condiciones del préstamo, pero antes de empezar hay que comocerlas. Cuesta tan poco como coger el último recibo de la hipoteca, (por mucho que duela mirarlo), y fijarse en el tipo de interés. Para saber el diferencial, lo más rápido es mirarlo en la escritura de préstamo hipotecario.

Una vez sepamos cuales son nuestras condiciones lo primero es negociar con nuestro banco antes de ir a preguntar a cualquier otro. Es la opción más barata. Si después de esto pensamos que podemos conseguir mejores condiciones, la oferta en el mercado es enorme, mareante. Si no tenemos tiempo podemos acudir a un intermediario, aunque hay que tener cuidado, como en todos los sectores, hay profesionales y hay puros sacacuartos.

¿Subrogacion o Novacion?

La crisis agudiza el ingenio, y por mucho que lo niegue el Gobierno, estamos en crisis. Según un articulo de El Pais, "La crisis impulsa las marcas blancas". Cuando hace realmente falta comparamos y elegimos lo bueno, bonito y barato. ¿Porque no hacemos lo mismo con la hipoteca?

El Euribor se sitúa hoy en una media provisional de Junio al 5,33%, aunque probablemente termine Junio cerca del 5,5%. Esto supone para los hipotecados que tienen la revisión anual en Julio una subida del 1%, es decir una subida de 83€ por cada 100.000€ de hipoteca.

Ante el Euribor no podemos hacer nada, pero hay otra variable que nos marca el tipo de interés que pagamos, y es el diferencial, que normalmente oscila entre el 0,5% y el 1%. Este diferencial se "negocia" con el banco al inicio y en principio es fijo toda la vida del prestamo, lo que varía nuestro interés es la variación en el Euribor.

Pues ese diferencial también es negociable. Como en toda negociación, un buen cliente podrá negociar mejor que uno no tan bueno. Hay 2 opciones: Subrogación o Novación de condiciones.

La primera opción supone cambiar de banco. Buscar un banco que nos ofrezca mejores condiciones que las que tenemos. No es dificil, hay muchas ofertas, algunas incluso llegan a ofrecer Euribor-0,25 el primer año. Para la aprobación existen unos requisitos, los más importantes son 80% de tasación y recibos de hipoteca pagados al dia.
Los gastos de la subrogación suponen un 0,5% de comisión de subrogación al Banco actual, la comisión de apertura al nuevo banco (o,5%) y los gastos notariales (aprox 1000€), estos últimos son asumidos por algunos bancos como Barclays.
El proceso de subrogación comienza una vez seleccionado el banco nuevo, ésta dirigirá un escrito a su antiguo banco para certificar el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado de la Oferta Vinculante, documento que recogerá las nuevas condiciones de tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad. El banco actual tiene 15 días para responder al requerimiento, tiempo que empleará en ponerse en contacto con el cliente.

Si el banco actual no quiere perdernos como cliente, una vez reciba la Oferta Vinculante, se pondrá en contacto con el cliente para mejorar esas condiciones, y realizar lo que llaman una Novación de Condiciones, es decir renegociar un préstamo hipotecario con la misma entidad. Esto supone un ahorro en gastos con respecto a la opción de subrogación, pues eliminamos comisiones de subrogación y apertura. En la mayoría de los casos es necesario acudir a Notaría a firmar las nuevas condiciones.

En cualquiera de los 2 casos el resultado es un gran ahorro por parte del cliente. Por poner un ejemplo, una hipoteca media de 160.000€ a 30 años con Euribor+0,75, y negociando un nuevo diferencial de Euribor+0,35, supone un ahorro anual del 0,4% del saldo de la hipoteca, es decir, aprox 640€. Si nos quedan bastantes años de hipoteca por pagar, Busca, compara,y si encuentras algo mejor,...

El Seguro en la Hipoteca

En este primer post me he centrado en los seguros incluidos en las hipotecas. Es un extra al cual se le presta poca atención en el momento de la firma, pero puede descuadrar la economía familiar el mes que se cobra la poliza. ¿Realmente es necesario? ¿Es obligatorio?

En el mejor de los casos, si la hipoteca es bonificada, reducen el tipo de interés en un 0,10%, en el peor es una simple imposición de las entidades cuando conceden una hipoteca sin ningun beneficio adicional a la cobertura del propio seguro. Hay que recordar que este seguro cubre sólamente el importe de la hipoteca en caso de muerte o invalidez. En la mayoria de los casos, por no decir en todos, no se permite que el cliente decida la compañia del seguro, y si nos despistamos se incluyen unas coberturas excesivas, al igual que en el seguro de hogar donde suele haber sobreseguro.

Realmente no hay ninguna ley que nos exija tener el seguro con el banco con el que contratamos la hipoteca. Por lo tanto, a partir del primer año, o incluso después del primer semestre si la cuota del seguro es semestral, podemos cancelar el seguro o analizar el mercado y buscar un seguro más barato. Personalmente creo que el seguro de vida en la hipoteca es necesario, para en caso de muerte no dejar al conyuge con la pena y la deuda, sin embargo rara vez he visto un seguro de vida bien asesorado por una oficina de banco.

Aún en el caso de las hipotecas bonificadas, la reducción del 0,10% supone en una hipoteca media de 160.000€ unos 160€ al año, cuando el ahorro en otra compañia de seguros seguramente sea mayor.

Para los menos previsores, en caso de no querer contratar seguro de vida a partir del segundo año, por mucho que nos digan en la oficina, no hay obligación de tener seguro de vida, aunque sí de hogar, el cual también podemos cambiar de compañia con un simple tramite, aunque aqui el ahorro suele ser menor. En este caso sólo hay que tener en cuenta que el seguro de hogar (suele ser el seguro básico de incendios), no tiene que cubrir el importe total de la compraventa, sino el valor de reconstrucción en caso de incendio, en el cual lógicamente no se incluye el valor del suelo, que por mucho fuego que haya no pierde el valor.

Con todo esto espero poder haceros ahorrar algo en los seguros, en siguientes posts lo intentaremos con la hipoteca.