¿Conoces las condiciones de tu hipoteca?

Navegando por varios foros de hipotecas me he encontrado un articulo de Septiembre de 2007 que comentaba un estudio realizado por Freedom Finance, y que a parte de dejar ver que los niveles de morosidad son más altos que los que anuncian los bancos, 1,2% frente al 0,99%, lo más sorprendente era que un 71% de los encuestados no sabía que tipo de interés estaba pagando, mucho menos cual era su diferencial, y tan solo un 15% conocía las comisiones de cancelación.

En el post anterior hablabamos de renegociar las condiciones del préstamo, pero antes de empezar hay que comocerlas. Cuesta tan poco como coger el último recibo de la hipoteca, (por mucho que duela mirarlo), y fijarse en el tipo de interés. Para saber el diferencial, lo más rápido es mirarlo en la escritura de préstamo hipotecario.

Una vez sepamos cuales son nuestras condiciones lo primero es negociar con nuestro banco antes de ir a preguntar a cualquier otro. Es la opción más barata. Si después de esto pensamos que podemos conseguir mejores condiciones, la oferta en el mercado es enorme, mareante. Si no tenemos tiempo podemos acudir a un intermediario, aunque hay que tener cuidado, como en todos los sectores, hay profesionales y hay puros sacacuartos.

¿Subrogacion o Novacion?

La crisis agudiza el ingenio, y por mucho que lo niegue el Gobierno, estamos en crisis. Según un articulo de El Pais, "La crisis impulsa las marcas blancas". Cuando hace realmente falta comparamos y elegimos lo bueno, bonito y barato. ¿Porque no hacemos lo mismo con la hipoteca?

El Euribor se sitúa hoy en una media provisional de Junio al 5,33%, aunque probablemente termine Junio cerca del 5,5%. Esto supone para los hipotecados que tienen la revisión anual en Julio una subida del 1%, es decir una subida de 83€ por cada 100.000€ de hipoteca.

Ante el Euribor no podemos hacer nada, pero hay otra variable que nos marca el tipo de interés que pagamos, y es el diferencial, que normalmente oscila entre el 0,5% y el 1%. Este diferencial se "negocia" con el banco al inicio y en principio es fijo toda la vida del prestamo, lo que varía nuestro interés es la variación en el Euribor.

Pues ese diferencial también es negociable. Como en toda negociación, un buen cliente podrá negociar mejor que uno no tan bueno. Hay 2 opciones: Subrogación o Novación de condiciones.

La primera opción supone cambiar de banco. Buscar un banco que nos ofrezca mejores condiciones que las que tenemos. No es dificil, hay muchas ofertas, algunas incluso llegan a ofrecer Euribor-0,25 el primer año. Para la aprobación existen unos requisitos, los más importantes son 80% de tasación y recibos de hipoteca pagados al dia.
Los gastos de la subrogación suponen un 0,5% de comisión de subrogación al Banco actual, la comisión de apertura al nuevo banco (o,5%) y los gastos notariales (aprox 1000€), estos últimos son asumidos por algunos bancos como Barclays.
El proceso de subrogación comienza una vez seleccionado el banco nuevo, ésta dirigirá un escrito a su antiguo banco para certificar el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado de la Oferta Vinculante, documento que recogerá las nuevas condiciones de tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad. El banco actual tiene 15 días para responder al requerimiento, tiempo que empleará en ponerse en contacto con el cliente.

Si el banco actual no quiere perdernos como cliente, una vez reciba la Oferta Vinculante, se pondrá en contacto con el cliente para mejorar esas condiciones, y realizar lo que llaman una Novación de Condiciones, es decir renegociar un préstamo hipotecario con la misma entidad. Esto supone un ahorro en gastos con respecto a la opción de subrogación, pues eliminamos comisiones de subrogación y apertura. En la mayoría de los casos es necesario acudir a Notaría a firmar las nuevas condiciones.

En cualquiera de los 2 casos el resultado es un gran ahorro por parte del cliente. Por poner un ejemplo, una hipoteca media de 160.000€ a 30 años con Euribor+0,75, y negociando un nuevo diferencial de Euribor+0,35, supone un ahorro anual del 0,4% del saldo de la hipoteca, es decir, aprox 640€. Si nos quedan bastantes años de hipoteca por pagar, Busca, compara,y si encuentras algo mejor,...

El Seguro en la Hipoteca

En este primer post me he centrado en los seguros incluidos en las hipotecas. Es un extra al cual se le presta poca atención en el momento de la firma, pero puede descuadrar la economía familiar el mes que se cobra la poliza. ¿Realmente es necesario? ¿Es obligatorio?

En el mejor de los casos, si la hipoteca es bonificada, reducen el tipo de interés en un 0,10%, en el peor es una simple imposición de las entidades cuando conceden una hipoteca sin ningun beneficio adicional a la cobertura del propio seguro. Hay que recordar que este seguro cubre sólamente el importe de la hipoteca en caso de muerte o invalidez. En la mayoria de los casos, por no decir en todos, no se permite que el cliente decida la compañia del seguro, y si nos despistamos se incluyen unas coberturas excesivas, al igual que en el seguro de hogar donde suele haber sobreseguro.

Realmente no hay ninguna ley que nos exija tener el seguro con el banco con el que contratamos la hipoteca. Por lo tanto, a partir del primer año, o incluso después del primer semestre si la cuota del seguro es semestral, podemos cancelar el seguro o analizar el mercado y buscar un seguro más barato. Personalmente creo que el seguro de vida en la hipoteca es necesario, para en caso de muerte no dejar al conyuge con la pena y la deuda, sin embargo rara vez he visto un seguro de vida bien asesorado por una oficina de banco.

Aún en el caso de las hipotecas bonificadas, la reducción del 0,10% supone en una hipoteca media de 160.000€ unos 160€ al año, cuando el ahorro en otra compañia de seguros seguramente sea mayor.

Para los menos previsores, en caso de no querer contratar seguro de vida a partir del segundo año, por mucho que nos digan en la oficina, no hay obligación de tener seguro de vida, aunque sí de hogar, el cual también podemos cambiar de compañia con un simple tramite, aunque aqui el ahorro suele ser menor. En este caso sólo hay que tener en cuenta que el seguro de hogar (suele ser el seguro básico de incendios), no tiene que cubrir el importe total de la compraventa, sino el valor de reconstrucción en caso de incendio, en el cual lógicamente no se incluye el valor del suelo, que por mucho fuego que haya no pierde el valor.

Con todo esto espero poder haceros ahorrar algo en los seguros, en siguientes posts lo intentaremos con la hipoteca.