¿Subrogacion o Novacion?

La crisis agudiza el ingenio, y por mucho que lo niegue el Gobierno, estamos en crisis. Según un articulo de El Pais, "La crisis impulsa las marcas blancas". Cuando hace realmente falta comparamos y elegimos lo bueno, bonito y barato. ¿Porque no hacemos lo mismo con la hipoteca?

El Euribor se sitúa hoy en una media provisional de Junio al 5,33%, aunque probablemente termine Junio cerca del 5,5%. Esto supone para los hipotecados que tienen la revisión anual en Julio una subida del 1%, es decir una subida de 83€ por cada 100.000€ de hipoteca.

Ante el Euribor no podemos hacer nada, pero hay otra variable que nos marca el tipo de interés que pagamos, y es el diferencial, que normalmente oscila entre el 0,5% y el 1%. Este diferencial se "negocia" con el banco al inicio y en principio es fijo toda la vida del prestamo, lo que varía nuestro interés es la variación en el Euribor.

Pues ese diferencial también es negociable. Como en toda negociación, un buen cliente podrá negociar mejor que uno no tan bueno. Hay 2 opciones: Subrogación o Novación de condiciones.

La primera opción supone cambiar de banco. Buscar un banco que nos ofrezca mejores condiciones que las que tenemos. No es dificil, hay muchas ofertas, algunas incluso llegan a ofrecer Euribor-0,25 el primer año. Para la aprobación existen unos requisitos, los más importantes son 80% de tasación y recibos de hipoteca pagados al dia.
Los gastos de la subrogación suponen un 0,5% de comisión de subrogación al Banco actual, la comisión de apertura al nuevo banco (o,5%) y los gastos notariales (aprox 1000€), estos últimos son asumidos por algunos bancos como Barclays.
El proceso de subrogación comienza una vez seleccionado el banco nuevo, ésta dirigirá un escrito a su antiguo banco para certificar el saldo de su hipoteca. Este escrito irá acompañado de la Oferta Vinculante, documento que recogerá las nuevas condiciones de tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad. El banco actual tiene 15 días para responder al requerimiento, tiempo que empleará en ponerse en contacto con el cliente.

Si el banco actual no quiere perdernos como cliente, una vez reciba la Oferta Vinculante, se pondrá en contacto con el cliente para mejorar esas condiciones, y realizar lo que llaman una Novación de Condiciones, es decir renegociar un préstamo hipotecario con la misma entidad. Esto supone un ahorro en gastos con respecto a la opción de subrogación, pues eliminamos comisiones de subrogación y apertura. En la mayoría de los casos es necesario acudir a Notaría a firmar las nuevas condiciones.

En cualquiera de los 2 casos el resultado es un gran ahorro por parte del cliente. Por poner un ejemplo, una hipoteca media de 160.000€ a 30 años con Euribor+0,75, y negociando un nuevo diferencial de Euribor+0,35, supone un ahorro anual del 0,4% del saldo de la hipoteca, es decir, aprox 640€. Si nos quedan bastantes años de hipoteca por pagar, Busca, compara,y si encuentras algo mejor,...